Trattare di un fenomeno estremamente complesso come il disagio abitativo che pervade l’Italia
incontra il limite dell’esaustività. Discutere in maniera completa di una condizione simile
necessita l’approfondimento di numerosissimi fattori come il tema demografico, lo
spopolamento, il divario sociale tra nord e sud, l’evoluzione e la condizione economica odierna
degli italiani, la struttura dei centri del sapere, la geografia dell’occupazione, le politiche
abitative regionali e poi, ancora, il quadro geopolitico internazionale e la politica monetaria
dell’Eurozona.
È quindi comprensibile che mettere a sistema questi fattori comporterebbe il lavoro di
numerosi esperti delle materie relative.
Taglio e scopo di questo contributo, che quindi non può avere la pretesa di essere esaustivo, è
il racconto sicuramente parziale di un osservatore della condizione abitativa odierna che
talvolta aCligge la quotidianità delle famiglie italiane e che sta diventando, se non lo fosse già,
un problema strutturale del Paese.
Il diritto all’Abitare.
Occorre fare una premessa e radicare tutto ciò che qui si vorrà dire nelle parole che i costituenti consegnarono alla Storia per dare forma a questo Paese: l’art. 3 della Costituzione, al secondo comma sancisce quale compito della Repubblica quello di “rimuovere gli ostacoli di ordine economico e sociale, che, limitando di fatto la libertà e l'eguaglianza dei cittadini, impediscono il pieno sviluppo della persona umana”. Garantire il pieno sviluppo della persona umana significa tante cose: certamente significa garantire che il cittadino cresca come persona nei suoi ambiti di vita, negli anni dello studio, in quelli del lavoro, negli spazi aCettivi e familiari come in quelli spirituali. Il proposito è chiaro, per usare una metafora: tutti uguali, come i semi su un prato, a tutti torba, acqua e sole per permettere di far sbocciare i fiori, tutti diversi e bellissimi.
C’è tuttavia un filo rosso che unisce ogni ambito di quelli appena citati e che è un atto tanto scontato quanto fondamentale: è l’abitare. Abitare, e lo sa bene chi come me ha dovuto re-imparare a farlo lontano dal luogo in cui è cresciuto, non è risiedere, non è un verbo di stabilità, di inerzia, è un atto di vita e, come tale, un atto dinamico: un moto intimo che ti fa sentire parte di qualcosa di più grande, l’oggi di una storia. Abitare è l’atto dentro il quale esiste ogni relazione perché è il verbo che coniuga il luogo al tempo delle Persone e ne importa le dinamiche di sguardo e di cura. Con coraggio si potrebbe dire, in poche ma pesanti parole, che abitare significa essere creato. D’altra parte, se è vero che è proprio la relazione che crea, il verbo abitare le mette insieme tutte ed è dentro questo atto che esistiamo: perfino i discepoli di Giovanni alla domanda di Gesù su cosa stessero cercando risposero con un’altra domanda: “Maestro, dove abiti?”. Cercavano il luogo in cui poter stare con lui, sentirsi guardati e curati. Ri-creati dal suo Amore. È chiaro che quest’atto, presentato in questo suo vero significato, non può che concorrere in modo determinante al pieno sviluppo della persona umana e lo stesso Legislatore lo ha riconosciuto in numerosi interventi. Da qui va assunto che il diritto all’abitare è un diritto di rango costituzionale che la Costituzione, seppure non esplicitamente, riconosce e garantisce. Strumento principale dell’abitare, come si può immaginare, è la casa.
I numeri in Italia.
Secondo il sito del Dipartimento per il programma di Governo della Presidenza del Consiglio dei ministri “lo stock edilizio nazionale è stimato al 2022, secondo le elaborazioni del Centro di ricerche CRESME su dati ISTAT, in 12.539.173 edifici residenziali, per un totale di 32,3 milioni di abitazioni”. Di queste, il 78,4% (25,3 milioni) è occupato da famiglie residenti, quindi circa 7 milioni di abitazioni non sono utilizzate come residenza principale. Lo stesso direttore del CRESME, Lorenzo Bellicini, in un interessantissimo contributo su famiglie e nuove abitazioni pubblicato sul sito dell’Ente, analizza e contestualizza i numeri dei nuclei familiari che sono quelli che creano domanda abitativa: “sulla base dei dati ISTAT disponibili sappiamo che in Italia nel 2022 risiedevano 58.997.201 abitanti e 26.400.326 famiglie […] tra 2018 e 2022 mentre in Italia si perdevano in quattro anni circa 820.000 residenti, le famiglie aumentavano di oltre 683.000 unità”. A questi numeri fanno da contraltare quelli delle nuove abitazioni costruite nello stesso periodo che, secondo i dati ISTAT, ricavati dalle concessioni a costruire, sono 224.105. Va da sé, per mero calcolo matematico, che al 2022 mancavano circa 459.000 case per pareggiare il fabbisogno abitativo.
A questi numeri allarmanti va necessariamente accostata l’aggravante dell’andamento del mercato immobiliare: sempre secondo il sito del Dipartimento per il programma di Governo della Presidenza del Consiglio dei ministri “l’ISTAT ha rilevato, nel comunicato sui prezzi delle abitazioni relativo al IV trimestre 2025, che, in media, nel 2025, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 4,0%, con una crescita di quelli relativi alle abitazioni nuove dello 0,6% e del 4,7% per quelli delle abitazioni già esistenti. La dinamica dei prezzi delle abitazioni registrata nel 2025 produce un eCetto di trascinamento al 2026 pari a +1,6% (+3,3% per le abitazioni nuove e +1,3% per le abitazioni già esistenti)”. Se spostiamo anche per un attimo lo sguardo sull’analisi del mercato degli aCitti di cui sono attori principali gli studenti e i giovani lavoratori con meno di 35 anni (il 37,3%) e i nuclei monogenitoriali (il 30,8%) comprendiamo la drammaticità della condizione abitativa di queste importantissime fasce della popolazione. Un solo dato, secondo me, serve a dare l’idea delle categorie di cui parliamo: chiunque dovesse chiedere un mutuo ad un istituto di credito, si sentirebbe rispondere che l’importo concesso dipende dalla rata sostenibile.
La sostenibilità della rata di un mutuo è calcolata orientativamente sul 30% del reddito netto percepito, soglia già considerata critica. In Italia, secondo il documento “Service Housing: una nuova frontiera dell’abitare sociale per i lavoratori” della Direzione strategie settoriali e Impatto di Cassa Depositi e Prestiti, la media dell’Incidenza dei canoni d’aCitto sulle retribuzioni nelle città metropolitane è del 35% con picchi, in città come Milano, in cui arriva al 76%. Sotto la soglia del 30% solamente le città di Reggio Calabria, Catania e Palermo. In estrema sintesi, forse eccessivamente semplificata: mancano le nuove case, il prezzo degli immobili sale impedendo ai giovani di accedere a quel mercato. I giovani, trovandosi impossibilitati ad acquistare, si trovano quindi costretti al mercato degli aCitti che è sempre più vessatorio e classista avendo trasformato i quartieri in enclavi sociali in cui i ricchi stanno con i ricchi e i poveri con i poveri.
I nodi.
Rimangono due nodi: le politiche abitative pubbliche e gli immobili vuoti, sintomo di un capitale accumulato negli anni e che oggi non favorisce sviluppo equo. Rispetto al primo nodo, l’ultimo intervento è quello del 7 maggio u.s. con il quale il Governo ha messo le basi per la disponibilità – in dieci anni e complessivamente - di 100.000 alloggi attraverso interventi in materia di edilizia residenziale pubblica, sociale e convenzionata. Il secondo nodo inerisce la più ampia dimensione del comportamento economico dei privati. Credo fermamente che i mercati non siano invincibili e che si vincano se ciascuno assumesse, di fronte alle dinamiche economiche, atteggiamenti etici.
La Fondazione Abitare Bologna
Alcuni Enti locali, coscienti, da una parte dell’enorme impatto sociale che il disagio abitativo assume nelle comunità amministrate e dall’altro anche delle concause del fenomeno nell’ambito del loro territorio, assumono iniziative virtuose per limitare gli eCetti di questa condizione. A titolo di esempio, una pagina di speranza: in Emilia-Romagna, il Comune di Bologna, la Città metropolitana di Bologna e ASP Città di Bologna hanno dato vita alla Fondazione Abitare Bologna (FAB) allo scopo di rispondere al bisogno abitativo dell’area metropolitana con la locazione a canoni sostenibili a soggetti e famiglie con determinate caratteristiche economiche e sociali. L’iniziativa intercetta proprio una parte degli alloggi, pubblici, parapubblici e privati, oggi sfitti, sottoutilizzati o ad uso turistico, per locarli a canoni sostenibili a soggetti e famiglie con specifiche fragilità economiche e sociali a fronte di significativi incentivi pubblici diretti ai locatori privati e a vantaggi gestionali.
La Fondazione oggi ha riqualificato e piazzato sul mercato a canone concordato numerosi immobili pubblici inutilizzati. I proventi di questa attività finanziano quello che hanno definito “aCitto civico”, ovvero un accordo locativo in cui il conduttore di un alloggio corrisponde un canone talvolta più basso del maggiore concordato e che viene comunque garantito da FAB. Inoltre, la Fondazione si impegna anche a garantire ai proprietari rimborsi fiscali e delle spese di manutenzione straordinaria ma anche la solvenza del conduttore. Ad oggi FAB ha ricevuto più di 500 richieste di potenziali inquilini cui rispondono decine di proprietari interessati. Iniziative del genere fanno sperare in attori del mercato pronti a sensibilizzare i proprietari assumendosi in prima istanza i rischi che discendono da un rapporto economico del genere ma c’è da chiedersi se queste possono essere ancora iniziative isolate. Come c’è da chiedersi se le iniziative pubbliche siano suCicienti non a colmare il fabbisogno abitativo ma anche solo ad incidere in modo significativo.
Noi che cosa dobbiamo fare?
Ciò a cui siamo chiamati oggi è uno sforzo collettivo che ci permetta di abbandonare la logica del profitto e accogliere quella dello sviluppo. Se in una città come Roma, ad esempio, mettessimo tutti a disposizione degli studenti le stanze vuote di casa nostra a prezzi calmierati, sarebbe sicuramente incisivo sul mercato immobiliare del luogo al punto da riscriverne le regole. Va da sé che questo aumenterebbe il numero degli studenti che possono accedere agli atenei specializzati che i grandi centri ospitano e permetterebbe un numero sempre più alto di studenti promettenti che in questi si formano per contribuire, ciascuno con la sua specializzazione, al progresso della Società. Di converso, volendo continuare a parlare dei centri del sapere, se solo le politiche pubbliche aCrontassero seriamente il problema dello spopolamento non sarebbe banale pensare sedi universitarie nei piccoli centri in cui la vita costa poco, il network tra gli studenti è facilitato dall’impostazione urbanistica e vi abitano comunità pronte a costruire quel patto che le comunità cittadine hanno definitivamente rotto con le comunità accademiche: lo studente non è più considerato germoglio da curare collettivamente ma soggetto economico da usare per accrescere il profitto.
Serve ribadire, senza ritardo e con determinazione, che lì dove gli interventi strutturali non arrivano è la Società civile che deve agire. Dobbiamo agire condannando e vincendo, anche quando questo sembra impossibile, ogni pratica lesiva della dignità della persona. Dobbiamo agire scardinando l’uscio dell’interesse individuale, comprendendo che di tutto ciò che succede fuori siamo corresponsabili. Dobbiamo agire tornando a scrivere grande, stavolta sulle pareti delle nostre città, “I care”, me ne importa, mi sta a cuore.
Il diritto all’Abitare.
Occorre fare una premessa e radicare tutto ciò che qui si vorrà dire nelle parole che i costituenti consegnarono alla Storia per dare forma a questo Paese: l’art. 3 della Costituzione, al secondo comma sancisce quale compito della Repubblica quello di “rimuovere gli ostacoli di ordine economico e sociale, che, limitando di fatto la libertà e l'eguaglianza dei cittadini, impediscono il pieno sviluppo della persona umana”. Garantire il pieno sviluppo della persona umana significa tante cose: certamente significa garantire che il cittadino cresca come persona nei suoi ambiti di vita, negli anni dello studio, in quelli del lavoro, negli spazi aCettivi e familiari come in quelli spirituali. Il proposito è chiaro, per usare una metafora: tutti uguali, come i semi su un prato, a tutti torba, acqua e sole per permettere di far sbocciare i fiori, tutti diversi e bellissimi.
C’è tuttavia un filo rosso che unisce ogni ambito di quelli appena citati e che è un atto tanto scontato quanto fondamentale: è l’abitare. Abitare, e lo sa bene chi come me ha dovuto re-imparare a farlo lontano dal luogo in cui è cresciuto, non è risiedere, non è un verbo di stabilità, di inerzia, è un atto di vita e, come tale, un atto dinamico: un moto intimo che ti fa sentire parte di qualcosa di più grande, l’oggi di una storia. Abitare è l’atto dentro il quale esiste ogni relazione perché è il verbo che coniuga il luogo al tempo delle Persone e ne importa le dinamiche di sguardo e di cura. Con coraggio si potrebbe dire, in poche ma pesanti parole, che abitare significa essere creato. D’altra parte, se è vero che è proprio la relazione che crea, il verbo abitare le mette insieme tutte ed è dentro questo atto che esistiamo: perfino i discepoli di Giovanni alla domanda di Gesù su cosa stessero cercando risposero con un’altra domanda: “Maestro, dove abiti?”. Cercavano il luogo in cui poter stare con lui, sentirsi guardati e curati. Ri-creati dal suo Amore. È chiaro che quest’atto, presentato in questo suo vero significato, non può che concorrere in modo determinante al pieno sviluppo della persona umana e lo stesso Legislatore lo ha riconosciuto in numerosi interventi. Da qui va assunto che il diritto all’abitare è un diritto di rango costituzionale che la Costituzione, seppure non esplicitamente, riconosce e garantisce. Strumento principale dell’abitare, come si può immaginare, è la casa.
I numeri in Italia.
Secondo il sito del Dipartimento per il programma di Governo della Presidenza del Consiglio dei ministri “lo stock edilizio nazionale è stimato al 2022, secondo le elaborazioni del Centro di ricerche CRESME su dati ISTAT, in 12.539.173 edifici residenziali, per un totale di 32,3 milioni di abitazioni”. Di queste, il 78,4% (25,3 milioni) è occupato da famiglie residenti, quindi circa 7 milioni di abitazioni non sono utilizzate come residenza principale. Lo stesso direttore del CRESME, Lorenzo Bellicini, in un interessantissimo contributo su famiglie e nuove abitazioni pubblicato sul sito dell’Ente, analizza e contestualizza i numeri dei nuclei familiari che sono quelli che creano domanda abitativa: “sulla base dei dati ISTAT disponibili sappiamo che in Italia nel 2022 risiedevano 58.997.201 abitanti e 26.400.326 famiglie […] tra 2018 e 2022 mentre in Italia si perdevano in quattro anni circa 820.000 residenti, le famiglie aumentavano di oltre 683.000 unità”. A questi numeri fanno da contraltare quelli delle nuove abitazioni costruite nello stesso periodo che, secondo i dati ISTAT, ricavati dalle concessioni a costruire, sono 224.105. Va da sé, per mero calcolo matematico, che al 2022 mancavano circa 459.000 case per pareggiare il fabbisogno abitativo.
A questi numeri allarmanti va necessariamente accostata l’aggravante dell’andamento del mercato immobiliare: sempre secondo il sito del Dipartimento per il programma di Governo della Presidenza del Consiglio dei ministri “l’ISTAT ha rilevato, nel comunicato sui prezzi delle abitazioni relativo al IV trimestre 2025, che, in media, nel 2025, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 4,0%, con una crescita di quelli relativi alle abitazioni nuove dello 0,6% e del 4,7% per quelli delle abitazioni già esistenti. La dinamica dei prezzi delle abitazioni registrata nel 2025 produce un eCetto di trascinamento al 2026 pari a +1,6% (+3,3% per le abitazioni nuove e +1,3% per le abitazioni già esistenti)”. Se spostiamo anche per un attimo lo sguardo sull’analisi del mercato degli aCitti di cui sono attori principali gli studenti e i giovani lavoratori con meno di 35 anni (il 37,3%) e i nuclei monogenitoriali (il 30,8%) comprendiamo la drammaticità della condizione abitativa di queste importantissime fasce della popolazione. Un solo dato, secondo me, serve a dare l’idea delle categorie di cui parliamo: chiunque dovesse chiedere un mutuo ad un istituto di credito, si sentirebbe rispondere che l’importo concesso dipende dalla rata sostenibile.
La sostenibilità della rata di un mutuo è calcolata orientativamente sul 30% del reddito netto percepito, soglia già considerata critica. In Italia, secondo il documento “Service Housing: una nuova frontiera dell’abitare sociale per i lavoratori” della Direzione strategie settoriali e Impatto di Cassa Depositi e Prestiti, la media dell’Incidenza dei canoni d’aCitto sulle retribuzioni nelle città metropolitane è del 35% con picchi, in città come Milano, in cui arriva al 76%. Sotto la soglia del 30% solamente le città di Reggio Calabria, Catania e Palermo. In estrema sintesi, forse eccessivamente semplificata: mancano le nuove case, il prezzo degli immobili sale impedendo ai giovani di accedere a quel mercato. I giovani, trovandosi impossibilitati ad acquistare, si trovano quindi costretti al mercato degli aCitti che è sempre più vessatorio e classista avendo trasformato i quartieri in enclavi sociali in cui i ricchi stanno con i ricchi e i poveri con i poveri.
I nodi.
Rimangono due nodi: le politiche abitative pubbliche e gli immobili vuoti, sintomo di un capitale accumulato negli anni e che oggi non favorisce sviluppo equo. Rispetto al primo nodo, l’ultimo intervento è quello del 7 maggio u.s. con il quale il Governo ha messo le basi per la disponibilità – in dieci anni e complessivamente - di 100.000 alloggi attraverso interventi in materia di edilizia residenziale pubblica, sociale e convenzionata. Il secondo nodo inerisce la più ampia dimensione del comportamento economico dei privati. Credo fermamente che i mercati non siano invincibili e che si vincano se ciascuno assumesse, di fronte alle dinamiche economiche, atteggiamenti etici.
La Fondazione Abitare Bologna
Alcuni Enti locali, coscienti, da una parte dell’enorme impatto sociale che il disagio abitativo assume nelle comunità amministrate e dall’altro anche delle concause del fenomeno nell’ambito del loro territorio, assumono iniziative virtuose per limitare gli eCetti di questa condizione. A titolo di esempio, una pagina di speranza: in Emilia-Romagna, il Comune di Bologna, la Città metropolitana di Bologna e ASP Città di Bologna hanno dato vita alla Fondazione Abitare Bologna (FAB) allo scopo di rispondere al bisogno abitativo dell’area metropolitana con la locazione a canoni sostenibili a soggetti e famiglie con determinate caratteristiche economiche e sociali. L’iniziativa intercetta proprio una parte degli alloggi, pubblici, parapubblici e privati, oggi sfitti, sottoutilizzati o ad uso turistico, per locarli a canoni sostenibili a soggetti e famiglie con specifiche fragilità economiche e sociali a fronte di significativi incentivi pubblici diretti ai locatori privati e a vantaggi gestionali.
La Fondazione oggi ha riqualificato e piazzato sul mercato a canone concordato numerosi immobili pubblici inutilizzati. I proventi di questa attività finanziano quello che hanno definito “aCitto civico”, ovvero un accordo locativo in cui il conduttore di un alloggio corrisponde un canone talvolta più basso del maggiore concordato e che viene comunque garantito da FAB. Inoltre, la Fondazione si impegna anche a garantire ai proprietari rimborsi fiscali e delle spese di manutenzione straordinaria ma anche la solvenza del conduttore. Ad oggi FAB ha ricevuto più di 500 richieste di potenziali inquilini cui rispondono decine di proprietari interessati. Iniziative del genere fanno sperare in attori del mercato pronti a sensibilizzare i proprietari assumendosi in prima istanza i rischi che discendono da un rapporto economico del genere ma c’è da chiedersi se queste possono essere ancora iniziative isolate. Come c’è da chiedersi se le iniziative pubbliche siano suCicienti non a colmare il fabbisogno abitativo ma anche solo ad incidere in modo significativo.
Noi che cosa dobbiamo fare?
Ciò a cui siamo chiamati oggi è uno sforzo collettivo che ci permetta di abbandonare la logica del profitto e accogliere quella dello sviluppo. Se in una città come Roma, ad esempio, mettessimo tutti a disposizione degli studenti le stanze vuote di casa nostra a prezzi calmierati, sarebbe sicuramente incisivo sul mercato immobiliare del luogo al punto da riscriverne le regole. Va da sé che questo aumenterebbe il numero degli studenti che possono accedere agli atenei specializzati che i grandi centri ospitano e permetterebbe un numero sempre più alto di studenti promettenti che in questi si formano per contribuire, ciascuno con la sua specializzazione, al progresso della Società. Di converso, volendo continuare a parlare dei centri del sapere, se solo le politiche pubbliche aCrontassero seriamente il problema dello spopolamento non sarebbe banale pensare sedi universitarie nei piccoli centri in cui la vita costa poco, il network tra gli studenti è facilitato dall’impostazione urbanistica e vi abitano comunità pronte a costruire quel patto che le comunità cittadine hanno definitivamente rotto con le comunità accademiche: lo studente non è più considerato germoglio da curare collettivamente ma soggetto economico da usare per accrescere il profitto.
Serve ribadire, senza ritardo e con determinazione, che lì dove gli interventi strutturali non arrivano è la Società civile che deve agire. Dobbiamo agire condannando e vincendo, anche quando questo sembra impossibile, ogni pratica lesiva della dignità della persona. Dobbiamo agire scardinando l’uscio dell’interesse individuale, comprendendo che di tutto ciò che succede fuori siamo corresponsabili. Dobbiamo agire tornando a scrivere grande, stavolta sulle pareti delle nostre città, “I care”, me ne importa, mi sta a cuore.
